这可以从两组数据加以验证。

过去二十多年，中国房地产的新开工是从市中心到郊区的摊大饼式的建设方式，由此促成了土地财政的形成。日本户均住房套数从1970年代开始就长期大于1，但由于存量住房在面积、设计上的缺陷无法满足增量的需求，因此，在大量房屋空置房的情况下，每年仍有100多万套的新建住房进入市场。

存量流通的房屋是否在质量上与需求的结构性升级相互匹配往往决定着新房供给出现拐点之后的下滑幅度。从国际比较看，当一个国家处于工业化和城市化进程中，收入的快速增长和城市人口的快速膨胀是核心的驱动因素，这时需求的释放速度快、释放规模大，供给释放则存在滞后，因此，房价容易出现急涨。日本在1969年至1980年的近11年期间其适龄劳动人口阶段性触顶回落，占比从68.9%下降至67.4%，而1992年日本房价才迎来拐点，直到30年后的1997年日本房屋供给才有一个明显下降。而另一方面，真实性需求则由于面临着较高的金融约束，无法有效接续投资性需求退场带来的宏观冲击，需要时间来逐步消化两者的落差。第三类，围绕住房提供衍生服务的企业，许多企业围绕住房融资、物业管理、社区电商等领域进行的努力已经暗示这个市场同样巨大，机会良多。

当然，金融杠杆的扩张并不必然出现在第二阶段，如果工业化、城市化和居民金融杠杆的扩张同时出现在第一阶段，那么房价则会出现更大幅度的急涨，也会出现第二阶段的急跌。其次如何更好应对？ 短期内，可通过有真实需求的城镇化过程中的基建投资予以一定程度的对冲两类需求进退间形成的落差。换句话说尽管中国政府设定‘70年的使用期限，比土地私有制度下的‘无限期短了一点，但是从拥有完整的使用权，收益权，转让权的角度上看，商品房底下的土地在本质上和国外的私有土地没有什么两样。

这里要注意的是，一个人居住环境的恶劣和拥有的财产多少并没有直接关系这一简单的道理。‘房地产税的税基水平主要根据土地价值的变化应做到能升能降，达到公平合理的目的。在这里可以先提出一些基本的思路。比如‘上海模式不涉及房屋存量，只对新买的多余房子（人均超过60平方米）部分征收0.4%的房产税。

但‘土地财政的最大问题是，它只能靠扩大城市外延，征用新的土地才能做到，所以缺乏可持续性。他们认为在中国商品房价格的主要组成部分是土地租金，房主预付土地使用费却只拥有70年的使用权。

在现实社会里‘棚户区的房屋买卖价格可高达200万元，比高层楼宇的商品房还贵。当然，对还没有偿还‘住房按揭贷款的‘房奴而言，核定‘房地产税的征税税基时应该把还没有偿还的贷款部分加以扣除，以便合理地核定商品房中所包含的净资产。即使是政府根据公益需要收回商品房的时候也应给予充分的补偿。一个城市的经济越发展，或者它的政治、文化、社会中心的功能越齐全，该城市中心区积聚的商业服务功能也就越强大，创造就业机会也就越多，因而人们对城市中心区和近郊风景区的居住需求也就越强烈。

这就是商品房比农民的房子贵很多的根本原因。不同建筑物的建造质量（因而是造价）可能有所差别，但是相同区位（地段）的土地价值应该基本相同，而且随着市场供求变动较大，所以征收‘房地产税的时候确定税基的重点也在于不同时期，不同区位（地段）的土地价值水平上。比如政府机构用财政预算上缴办公大楼的‘房地产税，可以像使用公用车那样清楚地体现为政府办公经费的一部分。用‘保障房方式解决住房问题的做法其实仍然没有摆脱计划经济时代靠政府分配住房的思路。

我国城市也应根据交通、商业服务设施、小区绿化等居住环境，指定权威机构去评估各个区位（地段）土地的当年价值，以作为核定‘房地产税税基的主要依据。（完）韩洪锡 LG经济研究所（中国）顾问/经济学博士 进入专题： 房产税 。

首先，中国财政收入占GDP的比重已经很高，而且有很多浪费现象，所以在谈论开征任何新的税种以前应该首先解决目前财税制度的优化问题。只要调查那些大多数外地农民工的居住条件就很容易明白这个道理，知道最应该受到同情的是谁。

因为这种貌似照顾低收入家庭的做法其实反而造成不公平。再说‘棚户区的主人往往同实际居住者不一定是同一个人。国家不准买卖‘小产权房，就是为了禁止农民未经许可取得土地增值的收益。因此尽管像香港一样，中国政府只承认一定期限的土地使用权，而不承认土地私有，但可以说中国的商品房连同它底下的土地都已成为重要的私人财产。在另一方面，社会上也有不少人质疑在中国征收‘房产税的合理性。当然，这些财产是指扣除银行‘按揭贷款中还没有偿还的债务部分的净资产。

随着城镇化，人口集聚带来的住房需求必然带动只能在城镇国有土地上建造的商品房房价的高涨。中国政府规定商品房只有‘70年使用权，表面上不承认房主对建筑物底下的土地拥有‘所有权。

其次征税对象不能移动和隐瞒，不像个人所得税那样容易隐瞒收入来逃税。问题只在于用什么样的方式征税，征多少，把它用在什么地方，是不是做到公平和有效率。

另一方面增税会扩大目前已经就很强大的政府权力和作用，不利于发挥市场机制的决定性作用。至今为止的‘土地财政方式存在不少问题是事实。

我们平常说商品房是‘产权房，这种产权不但指逐渐老化的建筑物本身，而且实际上主要指建筑物底下的土地使用权、收益权和转让权。实际上如果没有相应的补偿措施，向个人普遍征收新税很难得到老百姓的支持。但据报道那些试点无论在稳定房价或增加地方政府税收方面都没有取得明显的成效。‘重庆模式只对高价房实行，所以连真正意义上的‘房产税也谈不上，只相当于对高档房（如别墅等）实行惩罚性的‘特别消费税。

但考虑到我国城乡之间，地区之间收入水平和财产拥有水平存在巨大差距，所以中央政府有必要在‘房地产税中抽取一定比例用于补助贫困地区的财政。更重要的是‘房地产税作为财产税（直接税）不可以像间接税那样转嫁，具备有效的财富再分配功能，有利于改善中国越来越扩大的贫富差距问题。

因为即使全国房屋登记实行联网，准确统计房屋所有者在全国各地拥有房地产情况并非易事。那么房屋价格中可能包含每户负担的土地价值100万元（小区土地价值10亿元/1，000户=《10万元/平方米*1万平方米》/1，000户=10万元/平方米*10平方米），加上纯粹建筑物的价值40万元（按0.4万元/平方米的2等级标准来建造100平方米）。

但这是在政治上避嫌‘土地私有化的勉强的借口而已。因此在城市中心区建设的别墅等高档房屋的住户税负必然较重，而远离中心区的高层楼宇住户税负相对较轻，市中心‘棚户区住户的税负因地上建筑物价值很低而不会太重。

但遗憾的是目前有些舆论媒体并不知道这个非常简单的道理，对‘棚户区或‘城中村拆迁中的一些问题过于渲染和煽情，公开为某些不良‘钉子户喊冤叫屈。其实鉴于目前政府（尤其是地方政府）债务增加过快的危险，早日实行‘房地产税已刻不容缓，它是今后财税体制改革的重要内容。那么4，200万元财产的别墅‘房地产税的税基可分解为每户占地400平方米（包括庭院，道路等）的土地价值4，000万元（小区土地价值10亿元/25户=《10万元/平方米*1万平方米》25户=10万元/平方米*400平方米）。简单地说就是把土地卖完了怎么办？地方政府必须拥有长期稳定的税收来源来保障提供日益增长的公共服务的需要，这就需要扩大向个人征收的直接税比重。

在政府和房地产开发公司动员住户搬迁时，说不定住户想要的补偿价更高。在韩国也有一些富豪没有及时上缴税款，结果不但要补交罚款（甚至房地产被强制拍卖），而且还被舆论媒体搞得声名狼藉。

人们花高价购买商品房，买的主要是该区位（地段）的土地使用权。假设有一个地面面积1万平方米（包括绿化区，区内道路和停车场等面积）的住宅小区地处城市中心区，综合考虑交通、环境等因素，小区土地目前的市场价值为每平方米10万元。

别墅主人既然占有稀缺的城市中心区土地和空间资源，理应多缴‘房地产税。这种自由转让权利和伴随它的收益权利同市场经济国家里私有土地的自由买卖权利也没有什么本质的区别。